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9城集中拿地,谁是赢家?

2021-05-14 14:54:44    网上售楼处     楼市政策    

从4月15日长春开启集中供地第一枪,到今天5月14日,全国9城拿地,到底谁是赢家?


总结下来,赢家有三:头部房企、国企央企和地方龙头!


地产已进入下半场,昔日老格局是“一荣俱荣、普天同庆”!而如今的新格局转换为惨烈的分化:即有人逆势走强,有人黯然落伍,有人徘徊停滞!


你看,不仅仅是整个行业的规模分化,现在的惨烈分化已经渗透到行业各个端口、各个小战场,比如投资战场、融资战场、产品战场、人才战场……


这些小战场,明显哪些拥有鲜明优势和杀手锏的房企能见度极高,而缺乏竞争优势中小房企在整个行业的话语权,细分战场的能见度,则在逐渐暗淡!


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三类赢家都有杀手锏


房企的门槛算是越来越高了。


不仅仅是N千亿的规模门槛,比如以前30强千亿就好,未来30强则要2000亿起步。


比如拿地,也开始门槛越来越高,高到高处不胜寒!比如这一轮集中供地就是对门槛高度的又一次拉升。


如当下集中拿地“限地价,限房价,竞自持,竞配建,竞品质”,这2个限3个竞以及集中拿地下的巨量保证金,就是间接告诉你:没实力的中小房企,你就别来掺和了!


1个月的土地争夺赛,验证了这一导向。


首轮的9城集中拿地,获胜者其实就三类:“地产大鳄,中央军、地方龙头”!


第一,规模龙头房企综合实力了得!


比如10强已经有8强都在首轮集中供地中强势出手。这一轮,万科、融创、保利、华润和招商5家房企全口径投资额超百亿,其中,融创和华润出手最阔绰,分别是459亿和284亿。


10强中碧桂园、绿地没积极出手也在情理之中,本次集中供地的城市毕竟不是他的主战场,碧桂园业绩会就表示,22个城市在碧桂园整体业绩占比很小。


第二,中央军的央企国企“钱多、钱便宜”。


虽然拿地,钱不是万能的,但没有钱是万万不能的。


如今低利润时代,钱便宜就是超级竞争力!


比如中海、华润很多融资成本才3.4个点,而其他房企拿钱都是7%到10%,反过来你想想,招拍挂抢地利润率才3%到6%,真正交付那一天甚至更低的可怜……这样一看,央企国企钱便宜,就提前赢了“一大手”!


不仅钱便宜,而且钱还多,能瞬间调拨集中,比如有媒体曝出上海集中供地前夜,某央企准备了1300亿元的资金,准备大干一场。比如某地产10强为了在北京抢地,迅速回笼资金,光是保证金就花了超过140亿。


第三、地方军(本地龙头)对本地巨熟,本土化综合实力了得。


比如深耕杭州的融信成为本次杭州集中供地中拿地金额最大、拿地宗数最多的房企,分别拿下西湖1宗、上城2宗、萧山4宗,共7宗地块,总金额达142.3亿元。而滨江斩获5宗;


同样,深耕重庆的融创、龙湖这次风头出尽。比如龙湖在发家大本营重庆获得超百万方土储,土地总额96.6亿,占龙湖本次集中拍地金额的2/3。而融创共砸下99亿元收获8宗地块,风头甚至盖过了龙湖。


比如深耕深圳的龙光更是80亿拿地。


综上,整体看来,三大赢家之外,中小房企,几乎成了“陪跑”!


溢价分化:城市分化叠加板块分化


这一轮集中供地,城市与板块分化也非常鲜明!


优质城市与优质板块备受追捧,溢价率10%到40%,甚至超100%。

非优质城市,非优质板块则面临流拍,或个位数低溢价。


比如看看几个典型城市的溢价成绩单。


  • 广州:48宗土地,以郊区地块为主,仍有7宗拍至封顶,溢价率最高达45%。

  • 重庆:46宗土地,不限地价,所以平均溢价率约43.78%,最高溢价率达129.98%。

  • 无锡:16宗土地,仅1宗未破最高限价,多幅地块刷新地价纪录。已成交的16宗地平均可比地价上涨30%以上。

  • 杭州:57宗地块,41宗溢价30%不算,还拼到竞自持,最高自持达38%,平均自持占比约9.4%,创近4年新高。

  • 北京:拍卖的30宗地,10宗地块都触到了溢价率的上限和公租房或者自持比例的上限,需要继续竞争「高品质方案」。


对比之下,沈阳和长春则相对较为冷淡,尤其长春平均溢价率仅有3.3%,大部分地块底价成交,甚至出现终止挂牌、流拍的现象。


反过来,优质城市的不同板块也高度分化。


比如广州首次集中拍地就是典型。南沙、黄埔区还诞生了两宗新的单价地王,而增城、从化、花都等区域地块则以底价成交为主,且流拍的6宗地均集中于此!


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一张广州板块的搞笑解读


事实上,优质城市火热血拼之外,也开始出现另一种现象。即围绕火热城市周边去策略性拿地,这也是中小房企一种策略。


事实上,22城之外才是更大的战场!比如2020年22城商品房销售面积占全国比重24.3%。


结盟2.0时代:本土房企+外来房企


高地价时代,房企合作拿地已不是新鲜事!


但如今集中拿地,对资金要求更高,所以合作拿地,结盟开始进入新时代。


其一,清一色的结盟合作拿地。


高地价、高总价时代,结盟有利于避免把土地价格排得太高,进而保证项目利润率,同时,多家拿地,也可以平滑资金峰值!


比如某千亿房企投拓部总经理表示,公司资金紧张,要求区域拿地必须联合拿地,最好带着合作方案上会。


现在他们投拓部门除了看地测算,就天天出去谈判合作了。


其二,结盟组合2.0时代,即结盟更强调真的优势互补,价值观趋同。从泛结盟到精准结盟!


比如在“集中供地”的模式下,两种联合拿地模式比较常见,比如“本土房企+外来房企”的组合”,比如“民营房企+国有房企”的组合。


这样的组合既包含了熟悉本地的本土房企,也包含了低融资成本的竞争力,还有民营房企不同的竞争优势,不仅资金分摊,各种优势也在互补强化。


可以预见的是,未来联合拿地的趋势不会减弱,相反只会越来越强!


观念分化,拿地关键是匹配公司战略导向


为何首轮9大城市集中拿地,整体还是非常疯狂,有类似区域深耕的融信滨江百亿拿地,也有类似卓越北京黑马亮剑,但也有的类似中海磨刀霍霍但最终没有斩获……怎么看?


其实拿地分化的背后不仅是实力的分化,也是家底的分化,还是战略的分化导致!


第一,首轮拿地在4月拿地,很多都希望能够在当年实现销售,对当年业绩有支撑。


第二,区域深耕的房企为何发力,核心在于区域房企一则对当地板块客户资源等都非常娴熟,产品有溢价力,品牌有高认可度,资源整合能力也强,二则很多过去区域聚焦的房企,大本营可能占整个业绩60%到80%,不拿地未来很难持续深耕。


第三,规模房企已经进入低增长时代,尤其10强地位已经基本稳定,但类似一些300亿到1000亿的房企,还是规模发展是第一战略。比如2020年破千亿的深圳卓越地产,就争取3年进入地产20强。而引入明星经理人陈凯也是这一进取战略的关键举措。


第四,有的房企强调利润,有的要规模,有的规模利润都要,那么集中供地血拼之后,可能拿地就没什么利润率,尤其对于类似中海利润王而言,没钱赚的地,还是少拿。况且别人过去2年补货也补了很多。


最后补充一点,集中拿地,也并非规模房企主力渠道,事实上,很多规模房企多元化拿地已经占据三分之一,甚至半壁江山,比如对很多龙头房企而言,获取土地资源的渠道并不只在公开市场。比如旭辉多元化拿地已经超过50%。


如今公开集中血拼已无利可图,所以,增加多元拿地渠道和提升多元化拿地能力,才是房企当下又一紧急必修课!


要不然,单纯招拍挂市场,太难了!


不拿是等死,拿了也或许只是缓死!



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