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说真的,无锡刚需快买不起新房了

2021-05-26 17:02:07    网上售楼处     楼市政策    

无锡新房,又涨了。


根据平台公布的数据,4月无锡新房整体成交均价20704元/㎡,环比上涨1.16%,同比上涨6.95%。


细分到五大区,除了经开区以外,锡山、惠山、新吴、梁溪的房价已无明显的梯度差,全部在1.8-2.2万/平的区间内。



从成交数据上看,无锡离全面2万+只差临门一脚了。


4月末土拍落锤后,地价在颠覆认知的同时,把房价也拉到了一个更具想象力的空间。


经开、山水城、梁溪主城、锡东集体奔4;天一新城奔3;洛社、硕放、鸿山、惠山城铁奔2……


传统认知中的刚需板块正在向3万靠近,而城市外围的乡镇板块在土拍的持续作用下,快速的进入2万+时代。


换句话说,去年这个时候你花2万单价买到的是天一新城、惠山新城甚至锡东新城,今年买到的则是鸿山、洛社、硕放等城市边缘板块。


当2万已经成为购房的最低门槛时,你还会咬牙上车吗?


我问了身边很多准备买房的朋友,一部分是刚在无锡落脚的外地刚需,一部分是无锡本地人。两者的答案截然不同。


外地刚需会选择买地段好、性价比高的二手房,而本地刚需则会动用老一辈的闲置资产,继续买新房。


两种答案的背后,站着不一样的家庭。要说,哪一种刚需更“刚”,一定是前者。


对于外地刚需来说,买房的目的是摆脱租房的烦恼,寻一处安身之所。这类购房群体的置业逻辑中,两大因素最为敏感,一是性价比,二是通勤距离。


先来看性价比。


4月,贝壳公布的无锡二手房成交均价是16654元/平,除了滨湖区以外,其他区域的二手房价格都在1.4-1.6万/平左右。


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这个价格足足比新房低出5000元/平左右。以100平的房子为例,新房比二手房至少要高出50万的置业成本,这还不包含后期按揭的金融成本。


再来看通勤距离。


2万左右的单价,我们来看看新房和二手房分别可以买哪里。


新房:中奥滨河境、雅居乐远洋公园里(泰山路);银城春晓观棠、吉宝季景铭邸、玫瑰公馆(江溪);建发金玥湾(洛社)、招商雍荣府(钱桥)、万科梅里上城(梅村)等等。


二手房:金科观天下(上马墩)、金科世界城(南长)、印象湖滨路劲(中桥)、恒大绿洲(东亭)、长泰国际社区(荟聚)等等。


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二手房的区位优势是不是体现出来了?


这还只是2万左右的二手次新房,如果追求极致性价比和通勤距离,还有大把安置房、老破小选择。


当无锡的房价上涨已经超出了刚需的承价预期后,不管是涨20万、50万还是100万,其实都和刚需没有太大关系了。二手房市场才是大多数刚需的最终去向。


就拿无锡刚需比较集中的几个区域来说:惠山新城、天一新城、梅村。


这三个板块房价未来的走势,是完全可以预料到的。


梅村:最高地价12095元/平,房价2.3-2.4万/平;

惠山新城:最高地价14864元/平,房价2.8-3万/平;

天一新城:最高地价16000元/平,房价3万/平。


发现没有,刚需板块正在远离刚需。


一方面,刚需很难突破坚固的价格壁垒。另一方面,就算价格壁垒突破了,又有几个刚需会选择这些板块,完全可以去更高阶的板块置业。


从刚需向改善过渡的市场变化,已经在许多板块显现。


一是高地价决定的。目前的价格体系下,开发商不得不通过提升产品定位来抬高溢价。


二是地块的出让条件决定的。4月末出让的16宗涉宅地块中,容积率高于2.0的只有5宗,除了西漳地块以外,全部都在乡镇板块。容积率的硬性条件已经提前为无锡未来的供应趋势“定调”。


三是需求决定的。商品房盛行初期买房的一批人,大多都已经进入了置换周期,未来3-5年,这部分群体将与刚需并行,成为无锡楼市的主力购买力。


四是政策的潜在变化决定的。前段时间,房产税相关新闻再次喜提热搜,根据财政部新闻办公室的信息显示,房产税大概率会在部分城市试点。


如果有一天房产税全面落地,手握多套房产的无锡人会率先变卖哪部分资产?一定是溢价能力有限、居住品质差的那部分房子。卖掉这部分资产,意味着新一轮置换行情的启动,改善市场再添一把火。


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对于刚需来说,今年年底前都可以算是一个买房的“窗口期”


目前来看,2万左右的单价依旧可以买到一些地段配套不错的新盘,到了2022年,恐怕就一房难求了。


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