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“那些卖掉经开房子的人,都去哪儿了?”

2021-05-23 17:37:43    网上售楼处     楼市政策    

经开——无锡房价的天花板,凭借高规格的定位以及强势的资源导入,用14年时间站上了无锡置业链条的最顶端。


图片

经开区,图源网络


购买力疯狂涌入的同时,却有人选择卖掉经开的房子。就像一座隐形的围城,外面的人想进去,里面的人又想逃离。


为什么卖掉经开的房子?卖掉经开后去哪里买?我咨询了一些中介和买房人,看看他们是怎么说的。


01、

同区置换


同区置换,是大多数经开业主的改善路径。


一流的资源配套、优越的圈层文化以及熟悉的生活半径,像磁石般紧紧地吸附着经开的老业主们。


如今,最早一批买入经开的购房者,已经入住7、8年个年头,出于居住品质、溢价空间等各方面考虑,改善需求开始冒头。


 经济能力允许的情况下,置换区域内的新房。


去年,我在和玺的开盘现场遇到了不少玉兰西、海岸城的业主。置业顾问告诉我,区域内的置换占到了和玺整体去化的4成左右。


这波无锡楼市红利中的最大受益者,见证了经开近10年来的快速发展,对经开无比认同。就像20年前老无锡对南长的眷恋一般,“不愿意离开经开”成了他们的置业法则。


图片

樱花季的金匮公园,图源网络


■ 经济能力有限的情况下,置换同小区或周边小区的二手房。


比如,太湖国际社区不少业主把房子换成了隔壁万科城市花园的洋房;比如,尚锦城的业主直接同小区以小换大,两房换三房。生活半径不变,改善了面积和舒适度。


这种置换方式的优势在于:


1、即买即住。不需要像新房一样等待2年的交付周期,还需要面临潜在的维权风险。


2、信息透明。二手房不同于新房有备案价限制,对区域的房价不了解就很难避免信息差。同小区或是周边小区的二手房置换,风险较小。有时候邻居群里问一问,或是家门口的中介门店逛一逛,基本就能摸清价格了。


3、性价比高。一般情况下同一个小区小户型的单价要比大户型高一些,出手相对容易。大户型由于总价比较高,流动性不如小户型,议价空间比较大,变相降低了置换成本。


经济能力有限且没有特殊需求(如学区)的前提下,同小区、周边小区以小换大不失为改善家庭的一条捷径。



02、

跨区置换


跨区置换在经开区分两种情况:


1、学区改善

2、面积改善


■ 选择学区改善的购房者,卖掉经开的房子后,大概率去向锡东新城。


图片

示意图


以太湖国际社区为例,由于学区普通,不少购房者都动起了置换的心思。


目前,太湖国际的成交单价在2.4-2.6万/平,89平两房的小户型可以卖到230万左右。


这个总价在锡东新城可以等价置换到映月华府的三房,带学区、带地铁。想置换同面积段的新房需要多加15万左右的预算。


所以,只求学区改善,卖掉经开入手锡东几乎不会涉及置换成本的增加。


如果是经开区域内的学区改善,除非大换小,否则至少多出100万的置换成本。


■  另一种情况,就是跨区的面积改善。


早期的经开也曾经历过刚需时代,每一个楼盘几乎都有90平左右的户型。如今时过境迁,小户型的业主大多进入了改善周期。


对于这些业主来说,卖掉经开的房子置换外区域更大、更新的房子,几乎毫无压力。


读者王先生就在2020年卖掉了尚锦城C区86平的小户型,置换了保利融侨时光印象110平的三房。


小换大,旧换新,居住品质提升了,还能手握盈余。


不同板块之间,初期购房成本可能相差无几,但是5年、10年后置换时的承价能力却大相径庭。选对板块的重要性残酷的体现在二次置业的置换成本上。



03、

买入更具上涨潜力的城市


早期的经开区,由于规划好、价格低,被大量上海、苏州投资客买入。若干年后新房陆续解禁,投资客开始陆续抛房变现,买入更具上涨潜力的城市。


图片

示意图


去年,一位苏州投资客和我聊起了他的投资经历。


2016年初,他以8500多的单价买入了中海珑玺的一套房子,2018年,过了限售期他第一时间选择抛房,为的就是及时兑现利润,买入杭州、深圳这些上涨空间更大、投资回报更高的城市。


“卖房不是因为这套房子没有溢价空间了,而是为了抓住更大的机遇与红利。”


写在最后:


以上是经开比较常见的卖房案例。当然,还有一些其他的原因


比如,因为资金链断裂不得已卖房求生;比如,工作变动需要去苏州、上海置业;再比如,卖掉经开的房子供孩子出国求学等等。


如今,购房者的置业诉求越来越多元化,学区、通勤、配套、投资等因素不再是单一的考量,放眼无锡,能同时满足多种诉求的区域越来越多,并非只有经开。


“一城两核三片六组团”的空间结构发展下,新城板块进入无锡人的视野,锡东新城、惠山新城等都是规划站位较高、发展较为全面的热点板块。全域的协调发展,也为购房者增加了更多的选项。


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