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讲真,分化才是无锡楼市的主旋律

2021-05-20 16:42:11    网上售楼处     楼市政策    

半个多月前,无锡“两集中”新政出台后的首场土拍落幕。这场土拍带释放的所有信息,都在指向新一轮行情的到来。


而在行情的开头,我看到的是无锡楼市分化格局的进一步加剧。


01.


开发商与开发商之间正在分化。


本次集中供地是无锡首次要求“竞租赁住房建筑面积”,16宗地块中有14宗采取“限价+竞自持租赁面积”的方式出让。


经过3天的厮杀,16宗地块分别被融创、龙湖、招商、仁恒、万科、建发、力高、祥瑞、华润、华宇10家开发商竞得。



值得一提的是,品牌房企收获颇丰,融创、龙湖、招商三家开发商就拿下了16宗地块中的8宗,而大部分房企都化身“气氛组”,忙了3天颗粒无收。


此外,16宗地块中除了2宗摇号地块以外,13宗地块触顶进入竞租赁阶段。该阶段参与竞拍的房企呈现出了两种极端的状态:


品牌房企出价积极,个别房企为了降低拉锯战的时间成本,甚至一次性竞报1000平;

而中小房企则谨慎很多,好不容易鼓足勇气加价,却被实力雄厚的大开发商秒跟。


疯狂的竞租赁,使土拍逐步演化为开发商之间的财力比拼。


拿仁恒南外地块来说,租赁面积已经超出了建筑面积的1/3,也就是未来整个社区有1/3的房子是无法出售的。


节节攀升的自持比例,吓退了中小开发商,想要通过招拍挂拿地的难度系数进一步增加。


以往很多中小开发商会选择到乡镇拿地,以最少的资金成本进入无锡,完成集团的战略部署。而现在这套策略也快行不通了。


原因是品牌开发商也在抢占乡镇市场。像龙湖、建发等开发商都开启了乡镇布局,进一步的深耕无锡。


对于开发商而言,不论是核心地块还是乡镇地块,从拿地难度上来看已经没有太大的差别,资金实力是唯一标尺。


不仅仅是无锡,北京、广州、重庆、杭州等城市同样迎来了品牌房企的“寡头时代”。


截止目前,已落地“两集中”新政的9座城市中,融创、招商、万科、华润、保利、龙湖等TOP20房企拿地总金额已超百亿。


图片


02.


新房和二手房之间正在分化。


目前,无锡新房的成交备案均价在2万/平上下。


根据430土拍的情况,明年这个时候无锡大部分新盘的价格将集中在2.5-3万/平。


这个价格体系下,开发商不得不通过提升产品定位来抬高溢价。比如,做大面积、做低容积率、做低梯户比等等。个别区域和板块甚至不会再出现100平以下的房源。


像现在的经开区已经没有89平的户型了,锡东新城的个别楼盘起步面积也从89变成了98平。


随着地价的不断上涨,无锡新房市场改善化、高端化的趋势将更加明显。


供应端:新房市场将彻底抛弃刚需,成为改善的天下。

需求端:刚需的承价能力在短时间内不会发生改变,需求只能被迫挤压到二手房市场。


而无锡二手房市场有接近7万套的库存,供应量充足且性价比和通勤距离的优势明显,刚好承接刚需的置业需求。


高房价体系下,“改善买新房,刚需买二手”的分化格局将进一步延续。



03.


板块与板块之间正在分化。


一般情况下,开发商从拿地到项目入市的周期在半年左右。这半年时间,对于开发商来说是加速去化的重要节点,对于买房人来说也是行情上涨前的“窗口期”。


然而,这场土拍带来的市场反响却参差不齐。


经开、锡东、鸿山本身就比较火爆的板块,土拍就像“助燃剂”迅速传导到各大案场,去化节奏明显加快。


加上前段时间,淮安、盐城土拍火热,地价直逼无锡,还有上周宜兴拍出了19517元/平的高价,几乎与无锡的地价天花板持平。


这些基本面一般的城市,拍出接近无锡的地价,让更多人认识到了无锡的性价比正如网上流传的那样整个长三角都觉得无锡是洼地,除了无锡人。


我从售楼处了解到,经开玖珑悦最近80%的成交来自江阴、宜兴;鸿山康桥悦蓉园吸引了大批盐城、淮安的客户来买。


而大部分板块土拍传导的市场情绪没有想象中那么强烈,表现也较为平淡。


很明显的感受就是,热点板块受众范围更广,置业需求也更加多样化;而大多数板块受众单一,对外的虹吸能力不足,很难单纯的依靠土拍来刺激销售。


写在最后:


430土拍后,新一轮行情背后的分化将更加复杂多变。


板块与板块之间的分化,新房与二手房之间的分化,以及开发商与开发商之间的分化,都将成为无锡楼市的常态。


造成分化的因素,有产业、人口、购买力,有开发商的口碑、产品力,还有优质资源的分布不均等等。


最后,我想说的是,分化格局下选对板块、选对楼盘固然重要,但是更重要是量力而行,刚需大可不必透支未来十几年的生活品质去买一套承价范围外的房子,毕竟适合自己才是最重要的。


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