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每月房贷还款额都一样,在通货膨胀下,我欠的房贷是不是赚了?

2021-05-16 16:42:05    网上售楼处     楼市政策    

随着全社会的通货膨胀,物价和收入都在上涨,但是你的贷款月供并没有随着通货膨胀而增加!有人就很好奇,如此看来,即使产生严重的通货膨胀,货币贬值,那欠了房贷是不是也是赚了呢?既然通货膨胀对贷款买房有利,那么贷款时间是不是越长越好呢?如果不是要怎么估算自己的还款周期呢?

如果单纯从房贷来说,假如你原来的工作月薪6000元,货币贬值物价上涨,工资可能也会涨的,假设变成8000元,但是你房贷数额在没有选择LPR情况下是固定的,6000元月薪时你还2000元房贷,8000元月薪你还是还2000元房贷,你说你赚不赚呢?

也就是说,通胀时还款金额是不会变的,而且温和的通货膨胀肯定对债务人有利,而对债权人则不利的。

一、假如产生通胀,货币贬值,那你欠的房贷一定是赚了吗?

如果是温和通胀,你的房贷确实是抵御通货膨胀的一手利器!可是,假如哪天突然发生金融危机,产生严重通货膨胀,货币大幅贬值,那你欠的房贷仍然是赚了吗?我先说结论:不会!

解析角度一:发生金融危机,一般情况普通商品价格下跌,包括房子,没人买没人租,供求决定价格,房价就会下跌。你要还的贷款还是不变。再具体点说,你花600万元买的房子,贷款利息算上总共花了800万元,结果现在房子只值400万元,这是亏了还是赚了呢?

解析角度二: 发生金融危机,市场上缺乏流动性,假设某国央行大肆印钱释放流动性,才会造成通胀,而通胀的结果是商品价格上涨。房子市价是上去了,但人们手里的存款被剪羊毛购买力不如以前了。 不会有人再买得起房子,你也就是纸面富贵,在工资增长跑不赢通胀的情况下,越来越多的工资财富被月供占据,其实留下的存款购买力则是越来越少的。

二、那么,我的房贷债务,到底能不能被通货膨胀所稀释呢?

通常我们都会听到这样的观点:“债务会不断地被通货膨胀稀释,十年前的100万,过十年后实际购买力就变成50万,债务也变成了50万,那当然就鼓励大家多借债”。

其实这种观点有一个基本的数学逻辑前提,通过债务带来的收益要大于利息。如果收益不能大于利息,通货膨胀虽然稀释了债务,债务实际购买力变低了,但是与你有什么关系呢?你的债务还是会随着利息每年增加的。

我就举个例子,普通人最有可能负债的情况是买房,之所以大家认为就算有钱全款也要贷款买房,这是因为2001年商品房放开后,人民的收入每年以接近10%的速度增加,同时通货膨胀以每年14%的速度增加。

通货膨胀同时稀释收入和债务,债务的利率只有4.9%,远远小于10%的工资收入,所以10年后,工资的增幅比债务的利率增加了1.6倍多。所以大家会感觉,10年前还2000元每月压力很大,现在再还2000元每月就无所谓,症结在这里。

可如果通货膨胀这个前提仍然存在,但是工资保持不变,或者工资涨幅不到房贷的基准利率4.9%,情况就完全颠倒过来,10年后大家反而是会觉得还贷的压力越来越大。

可见,债务是否会被通货膨胀稀释是一个动态的结果,也是要看收入情况而定的。

三、既然温和膨胀对贷款买房还是很有利的,那贷款时间是不是越长越好呢?

在经济学解释的原理里面,地产的增值的就是用来抵御通胀的。首先你得先明白什么是通胀,名义通胀是这个CPI指数和实际通胀M2货币超发增量的差别和影响。

而贷款在经济学原理也是杠杠的一种,当你利用了杠杠资金就得付出一定的经济补偿,也就是所谓的贷款利率。当你了解了什么是通胀,通胀对你的现有房产有着怎样的影响,再去对比你贷款买房,你撬动杠杠的利率是否合理就好。

那么,贷款时间是不是越长越好呢?你撬动杠杠的利率是不是合适呢?比如现在国内平均5年期住房贷款利率4.75%,公积金贷款3.25%(上限50W);而你如果能使自己的借出来的资金用于其他稳定投资,类似固定收益类信托等,收益年化10%,那理论上就有套利的空间,相当于你向银行低息借钱,高息赚取稳定收益,何乐而不为?相反如果你的资金利用效益达不到银行贷款利息,你又何必给银行贴息呢。

也就是说,如果不能提高自己的资金利用效益,,你又为何要估算自己的还款周期,只要根据你所能承受的付款能力,尽可能多的还钱就是了。

不过说回来,目前国内的住房贷款能贷出来,还是很多的收益都能明显覆盖掉它的利率,赚取利差的,那这就是属于在通胀预期内的贷款买房。可见,通货膨胀和贷款周期长短并无非常直接关系。

最后的话,通胀下的房贷赚亏是小事,手上资产不缩水才是真本事

可以说,无论通货膨胀如何,你的每月房贷几乎毫无影响的,而且温和通胀,对于每个还房贷的人来说本身就是一种利好。

相反,如果是通胀引发的金融危机,覆巢之下安有完卵。你买房的目的是为了资产保值增值,可金融危机下资产严重贬值了,欠房贷赚亏等,这还都是小事了,最大的问题是你手上的资产大大缩水,这才是入肉之处!


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