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无锡房地产税,真的要来了?

2021-05-16 11:20:23    网上售楼处     楼市政策    

本月11号晚,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局相关人员在京召开“房地产税改革试点工作座谈会”。

 

与此前老生常谈的“房地产税推进工作”不同,此次堪称是该政策提出以来,最声势浩大的一次,不仅一次性聚集决定房产税立法、征收的四大实操部门与会讨论,更直接单拎出“改革试点”4字,足见中央推进房地产税政策的决心和力度。

 

事实上,“房地产税”并非新概念。为制定最符合城市发展的征税机制,我国对于个人购房征税进行了长达数十年时间摸索,从上世纪房地产税暂行条例的首次公布,到千禧年后“物业税”的首次提及,乃至于近些年来新型房地产税的持续推进,堪称历经磨难。

 

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到2011年1月,房产税政策才首次迎来巨大突破,以重庆和上海作为试点,针对个人购房征税。

 

这是中央对房地产税在民间推广的首次尝试,因此在制定具体方针时,上海和重庆显得略为保守,一个仅针对多套房持有者征收,税率仅为0.6%,而另一个,则主要征收对象为独栋别墅、高档公寓,以及无工作、户口、投资人员的二套房,且税率亦在0.5-1.2%之间。

 

上海和重庆在政策上的“缩手缩脚”其实并没有问题,一个新政策的推行总要有一个试探期,“既要拔鹅毛,又不能让鹅叫”,那就只能以牺牲结果作为代价。因此,尽管如今该政策已经试行长达10年,但征税金额其实并不尽如人意,甚至无法覆盖征税成本,成为了名副其实的“赔本生意”。

 

尽管如此,这个试点活动最终依旧为其后各大城市探索房地产税提供了宝贵经验。此后,参照重庆和上海的先行经验,中央更为谨慎地探索房地产税的制定和实施,尽管实质进展一再停摆,但国家对于该政策的研究从未停止过。

 

过去10年,在“十二五”、“十三五”规划中,房地产税一直是被反复提及的一个概念。

 

直到今年,房地产税的落实工作突然开启了突飞猛进的发展,近半年以来更是被反复郑重提及多达4次,受到行业内外充足的关注。

 

这也意味着,吹了数十年风的房地产税,终于坍缩成了一个确定值,不再是“薛定谔的房地产税”了。


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说到这里,不得不讨论一个我们最关注的问题,无锡,在短时间内是否会跟随政策,迈入房地产税的风口中呢?

 

应该说无锡短期推行该政策的可能性并不大。

 

首先,要推行一个重大政策,往往会选择以一线城市和热门新一线城市作为试点,这些城市在近年来享受城市化新城红利最多,房产增值也处于全国前列,成为“房地产税”的先导区,再合适不过。

 

而无锡,从严格意义上来说隶属于强二线城市,且无论是房价还是地价都相对温和,被掐尖的概率自然不比苏州、南京等头部城市。

 

其次,征税涉及众多,作为新税种,房地产税在实行之前必先立法,而立法工作,又需要格外漫长的等待期和审议期,从提出草案至最终通过将长达数年。要知道,当年同样争议较大的《物权法》,耗时长达14年。

 

因此可以说,无锡要真正实行“房地产税”,所需时间基本在5-10年之上。

 

但短期“幸免”并不代表房地产税就与无锡彻底无缘,事实上,如将战线拉长,无锡推行房地产税将是必然的,也是必要的。

 

要知道,房地产税的制定,其目的并非是为了简单的稳定房价,这点,一个简单的货币政策就可办到,实在无须耗时10年之久。国家之所以积极推行房地产税,其背后底层逻辑是通过开辟税源,寻求城市摆脱依赖土地财政的可能性。

 

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就无锡而言,虽然目前城市整体尚且处于增量房时代,仍有不少空地可利用,甚至惠山区、锡山区等板块还有相当多的土地仍处于未开发阶段,但是属于梁溪主城、经开区等核心板块的优质土地早已不多。

 

2020年1月起,无锡甚至连续6个月二手房成交套数超过新房,大有向着“存量房市场过度”的趋势。

 

存量房时代的到来,意味着土地出让金空间的缩水。对于无锡来说,失去这个财政创收的重要来源,堪称一大损失,必须寻找其他的替代财政来源。

 

而推行房地产税,不仅能完美化解这一困局,以税收代替土地财政收入,更能一定程度打击炒房势力,降低贫富差距,无论从什么角度来说都十分适合。

 

既然终究无法避免,那么哪些人将受到波及,对于城市和购房者来说,又将受到什么影响呢?

 

不幸的是。绝大多数无锡城市居民都可能在征税范围之内。

 

很多人认为,自己手中不存在多套房产,也没有炒房打算,将被排除到征税人群范围之外。但事实上,大多数无锡居民都将难逃房地产税。根据2020年城市人居住房面积排行榜,无锡常住人口人均住房面积超过46㎡,排名第五。

 

按三口人来算,平均每户小家庭持有住房面积都在130㎡以上,还不算上一代留下的老房子。未来,等到这批老人集中出房,新一代的10、20后长大,这些独生子女手中持有住房面积将相当可观,大多都将被囊括在范围之内。

 

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无锡实景


而谈及影响,则需从短期和长期两个维度分开讨论。

 

从短期来看,由于持有住房成本的增加,短时间内存量房产纷纷抛售几乎是不可避免的。要知道,不少手持数套房的人,其实质性收入其实并不高,甚至不少人还背负着数十年的房贷,尽管“不缺房”,却无力负担每年巨量的房地产税。

 

权衡利弊,抛弃部分二手房,必将成为这部分人最好的选择。其中,父母辈居住的老新村、安置房或将成为第一波被抛弃的产品。

 

因此,短时间内供大于求,部分年代较久、品质一般的二手房降温将是必然的。

 

但从长期来看,房地产税的实施其实很难影响到无锡整体房价,甚至可以说有利无弊。

 

宏观来说,房价整体取决于货币政策和供求关系,而无锡,不仅城市经济、产业实力雄厚,更有实业作为支撑,对土地财政依赖颇小。

 

根据2019年我国30个大中城市土地财政依赖度调查,无锡城市对于土地依赖程度为48%左右,仅被北京、上海、深圳三座一线城市超越,可以说无锡经济水平良好,长期正向良好发展不是问题。

 

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无锡实景


较低的土地财政依赖度,避免了政策导致的住宅需求大幅波动,而发达的经济和优质的产业,更让无锡天生就具备充足的人才吸附能力。未来,随着常住人口的持续正向增长,无锡对于住房需求还将持续稳定增长。

 

供求关系稳定,房价大跌的可能性就不会存在。

 

而针对个人,房地产税的实施也将意味着购房者将拥有住房事实上的永久产权,不再受到此前70年产权的影响,今后在选择二手房时,购房者将更为关注房子的品质,因此,手中持有高品质住宅产品依旧不会过时。

 

与此同时,随着生育政策持续推进,二胎家庭也必将增加,届时无锡在对这部分家庭征收房地产税时,也存在放松门槛的可能性。


因此,尽管大多数无锡人未来都可能面临政策的“突袭”,但如临大敌,甚至如坐针毡,担心房产持有成本急遽增加,甚至贬值、资产缩水就完全没有必要了。

 

对于普通人来说,顺应时代大潮、保持优质资产的持有,才是最佳策略。

 


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